Bali Dicicil Vila

PERTUMBUHAN vila di Bali berlangsung jauh lebih cepat daripada yang terlihat dari jalan raya. Di Kabupaten Badung saja, jumlah usaha vila yang tercatat bertambah dari 3.059 pada 2024 menjadi 4.507 pada 2025. Dalam satu tahun muncul tambahan 1.448 vila atau sekitar 47,3 persen.

Angka itu menunjukkan perubahan penting dalam pembangunan pariwisata Bali. Investasi akomodasi tidak lagi selalu hadir melalui hotel besar atau kawasan wisata terpadu. Vila dapat dibangun di atas bidang tanah yang relatif kecil, tersebar di banyak desa, dan dikembangkan oleh investor yang berbeda-beda.

Akibatnya, perubahan tata ruang berlangsung sedikit demi sedikit. Satu vila mungkin hanya menggunakan dua atau tiga are. Namun ketika pembangunan serupa terjadi ratusan kali dalam satu kawasan, kebutuhan tanah, air, jalan, listrik, serta pengelolaan sampah ikut meningkat.

Pola seperti ini sekarang mudah ditemukan di Badung. Canggu, Pererenan, Seseh, dan Cemagi berkembang mengikuti jalur yang hampir sama. Di wilayah Bukit, pembangunan bergerak di Pecatu dan kawasan sekitarnya. Sementara di Tabanan, perkembangan mulai terlihat di Kedungu dan desa-desa pantai yang berbatasan dengan Badung.

Perubahan tersebut sebenarnya bukan hal baru. Vila telah menjadi bagian dari perkembangan pariwisata Bali sejak lebih dari tiga dekade lalu.

Bermula dari Rumah

Penelitian Putu Sucita Yanthy, I Wayan Ardika, dan I Nyoman Sunarta dari Universitas Udayana mencatat pembangunan vila di Pererenan mulai sekitar 1990. Perkembangannya meningkat setelah memasuki tahun 2000.

Pada masa awal, bangunan yang muncul belum sebanyak sekarang. Penelitian itu mencatat Buduk Bungalow dan sebuah rumah pribadi wisatawan yang dikenal sebagai Pica's Home sebagai bagian dari bangunan awal.

Vila ketika itu banyak berfungsi sebagai tempat tinggal wisatawan asing yang menetap cukup lama di Bali. Ketika kunjungan wisatawan meningkat dan kebutuhan akomodasi bertambah, rumah-rumah privat mulai disewakan. Pembangunan vila baru kemudian menyusul.

Pererenan juga menerima perkembangan dari Canggu yang sudah lebih dahulu menjadi lokasi pembangunan vila.

Perubahan tersebut segera berpengaruh terhadap harga tanah. Berdasarkan wawancara yang digunakan dalam penelitian itu, harga tanah di Pererenan pada sekitar 1990 masih berkisar Rp2 juta hingga Rp4 juta per are. Memasuki tahun 2000, harganya disebut telah berada di kisaran Rp100 juta per are.

Pada 2010, data desa yang digunakan penelitian itu mencatat sekitar 80 vila di Pererenan. Bahkan pada 2002, Desa Adat Pererenan sudah membuat perarem untuk mengatur pembangunan vila.

Artinya, persoalan vila sudah menjadi perhatian masyarakat lokal jauh sebelum Airbnb dan berbagai platform pemesanan digital berkembang seperti sekarang.

Perubahan paling penting terjadi pada cara tanah dinilai.

Ketika pertanian menjadi kegiatan utama, nilai tanah sangat berkaitan dengan hasil panen. Setelah pariwisata berkembang, perhitungan menjadi berbeda. Investor melihat tanah berdasarkan kemungkinan membangun akomodasi, tarif sewa per malam, tingkat hunian, dan jangka waktu pengembalian modal.

Perbedaan tersebut membuat tanah untuk kegiatan pariwisata mempunyai nilai ekonomi lebih tinggi dibandingkan jika tetap digunakan untuk pertanian.

Canggu Berkembang Cepat

Canggu memperlihatkan perkembangan itu dalam skala yang jauh lebih besar.

Penelitian I Wayan Suyadnya dari Universitas Brawijaya bersama Rusli Cahyadi dari Badan Riset dan Inovasi Nasional, Luh Ayu Tirtayani, serta Astrida Fitri Nuryani menunjukkan Canggu tidak sejak awal direncanakan sebagai pusat pariwisata sebesar sekarang.

Perkembangan fasilitas pariwisata meningkat tajam sekitar 2010. Vila, restoran, kafe, pusat kebugaran, beach club, dan berbagai bisnis lain tumbuh mengikuti meningkatnya jumlah wisatawan serta penduduk sementara.

Data profil Desa Adat Canggu yang digunakan penelitian tersebut menunjukkan jumlah vila mencapai 324 pada 2021. Setahun kemudian jumlahnya menjadi 684 vila. Pada 2023 tercatat 734 vila.

Perubahan jumlah bangunan diikuti perubahan penggunaan lahan.

Pekaseh Subak Canggu yang diwawancarai para peneliti menyebut luas sawah yang sebelumnya sekitar 154 hektare telah berkurang menjadi sekitar 80 hektare pada 2020. Lahan tersebut berubah untuk berbagai kebutuhan, termasuk hotel, vila, restoran, jalan, dan fasilitas pariwisata lainnya.

Perkembangan itu membawa manfaat ekonomi. Vila membutuhkan pekerja, pengelola properti, tukang bangunan, petugas kebersihan, sopir, laundry, pemasok makanan, serta berbagai jasa lain.

Penelitian di Pererenan juga menunjukkan sebagian pekerja vila berasal dari masyarakat setempat. Bagi warga, pariwisata memberikan pilihan pekerjaan dan sumber pendapatan selain pertanian.

Namun pertumbuhan akomodasi menimbulkan persoalan ketika jumlahnya melampaui kemampuan kawasan menyediakan infrastruktur.

Sebuah vila mungkin hanya menghasilkan beberapa perjalanan kendaraan setiap hari. Jika jumlah vila mencapai ratusan, lalu ditambah restoran, kafe, hotel, dan tempat hiburan, volume kendaraan meningkat secara bersamaan.

Hal yang sama berlaku terhadap kebutuhan air, listrik, drainase, dan pengelolaan sampah.

Karena itu, dampak pembangunan vila tidak cukup dinilai berdasarkan satu bangunan. Pemerintah perlu melihat jumlah keseluruhan bangunan dalam satu kawasan.

Bertambah Cepat

Data terbaru Badung memperlihatkan besarnya pertumbuhan tersebut.

Kabupaten Badung Dalam Angka 2026 yang memuat data Dinas Pariwisata Badung mencatat 3.059 usaha vila pada 2024. Pada 2025 jumlahnya menjadi 4.507.

Dalam setahun terjadi kenaikan sekitar 47,3 persen.

Pada periode yang sama, keseluruhan usaha akomodasi dalam pencatatan tersebut meningkat dari 12.308 menjadi 17.670.

Pertumbuhan itu jauh lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan kunjungan wisatawan mancanegara ke Bali. Sepanjang 2025, jumlah wisatawan mancanegara yang datang langsung ke Bali mencapai sekitar 6,95 juta orang, naik 9,72 persen dibandingkan tahun sebelumnya.

Kedua data tersebut tidak bisa dibandingkan secara langsung. Angka vila hanya mencakup Badung, sedangkan jumlah wisatawan mencakup seluruh Bali. Namun perbedaan kecepatannya tetap layak diperhatikan.

Jika kapasitas akomodasi bertambah sangat cepat sementara pertumbuhan wisatawan jauh lebih rendah, pemerintah perlu mengetahui apakah jumlah kamar mulai melebihi kebutuhan pasar.

Persoalan itu sudah muncul dalam industri vila. Pelaku usaha beberapa kali mengeluhkan persaingan harga, rendahnya tingkat hunian pada periode tertentu, serta keberadaan vila yang beroperasi tanpa izin lengkap.

Pertumbuhan penawaran yang terlalu cepat pada akhirnya tidak hanya memengaruhi tata ruang. Ia juga dapat mengganggu kesehatan bisnis akomodasi itu sendiri.

Airbnb Mempercepat

Airbnb bukan penyebab awal munculnya vila di Bali.

Pererenan sudah mengenal vila sejak 1990. Canggu juga sudah mengalami perkembangan akomodasi jauh sebelum platform digital menjadi bagian penting industri pariwisata.

Namun Airbnb dan berbagai online travel agent mengubah cara vila dipasarkan.

Kementerian Pariwisata mencatat sekitar 14.800 properti aktif Airbnb di Bali pada 2022. Pada Maret 2025 jumlahnya mencapai 38.898.

Angka tersebut tidak berarti terdapat 38.898 vila. Listing Airbnb mencakup berbagai jenis akomodasi dan tidak sama dengan pencatatan usaha resmi pemerintah.

Namun pertumbuhannya memperlihatkan perubahan besar dalam pemasaran akomodasi.

Dulu sebuah vila membutuhkan agen perjalanan, operator, jaringan pemasaran luar negeri, atau situs khusus agar dapat memperoleh tamu. Sekarang pemilik properti dapat menawarkan akomodasinya langsung kepada wisatawan melalui platform digital.

Perubahan itu membuat semakin banyak lokasi layak dikembangkan sebagai akomodasi.

Sebuah vila tidak harus berada di jalan utama. Bangunan di dalam gang atau dekat persawahan tetap dapat ditemukan calon wisatawan melalui aplikasi.

Jarak terhadap pusat wisata menjadi tidak sepenting sebelumnya.

Kondisi tersebut turut mendorong pembangunan bergerak keluar dari kawasan yang sudah padat.

Seminyak berkembang lebih dahulu. Setelah harga tanah meningkat, pembangunan bergerak ke Canggu dan Pererenan. Ketika dua kawasan itu semakin mahal dan padat, minat investor bergeser ke Seseh, Cemagi, hingga sebagian wilayah Tabanan.

Perkembangan serupa terjadi di Bukit. Tanah di kawasan Pecatu dan sekitarnya semakin banyak dikembangkan untuk vila dengan daya tarik pantai, tebing, dan pemandangan laut.

Proyek Kecil, Dampak Besar

Perubahan ini membedakan perkembangan pariwisata Bali sekarang dengan dekade 1990-an.

Pada masa itu, proyek besar seperti Bali Nirwana Resort dekat Tanah Lot atau Bali Pecatu Graha mudah dikenali. Luas lahannya besar, investornya jelas, dan dampaknya dibahas sebagai satu proyek pembangunan.

Sekarang investasi dapat tersebar dalam banyak proyek berukuran kecil.

Seseorang menyewa tanah dua are selama 25 atau 30 tahun. Investor lain membangun tiga vila beberapa ratus meter dari lokasi tersebut. Pemilik tanah lain menyewakan sawah kepada pengembang berbeda.

Masing-masing investasi tampak kecil.

Namun dampaknya bertemu dalam satu wilayah.

Jalan yang digunakan sama. Sumber airnya berada dalam kawasan yang sama. Sampah dibuang melalui sistem yang sama. Kendaraan wisatawan melewati jalan desa yang sama.

Karena itu, izin setiap bangunan tidak otomatis menjamin satu kawasan mampu menerima seluruh pembangunan tersebut.

Inilah persoalan yang semakin penting dalam pengendalian vila.

Pemerintah selama ini banyak bekerja berdasarkan izin usaha dan izin bangunan. Padahal yang perlu dihitung bukan hanya apakah sebuah vila boleh dibangun, tetapi berapa jumlah vila yang masih dapat ditampung suatu wilayah.

Harga Tanah Berubah

Pertumbuhan vila juga berdampak pada pasar tanah.

Tanah di kawasan wisata tidak lagi semata bersaing antara pembeli rumah, petani, atau warga lokal. Investor akomodasi ikut masuk dengan perhitungan bisnis yang berbeda.

Bagi keluarga yang membutuhkan rumah, tanah menghasilkan manfaat sebagai tempat tinggal.

Bagi investor vila, tanah dapat menghasilkan pendapatan setiap malam.

Perbedaan kemampuan ekonomi tersebut mendorong harga tanah mengikuti nilai komersial pariwisata.

Pada tahap tertentu, warga yang bekerja di kawasan itu justru semakin sulit membeli tanah di tempat tinggalnya sendiri.

Masalah ini tidak hanya ditemukan di Canggu. Polanya mulai terlihat di kawasan yang sedang berkembang menuju barat Badung dan Tabanan.

Kedungu menjadi salah satu contohnya.

Penelitian mengenai perubahan fungsi spasial di Banjar Kedungu, Desa Belalang, Tabanan, mencatat pembangunan vila mulai berkembang sekitar 2010, terutama menuju kawasan pantai. Investor sebenarnya sudah membeli tanah di wilayah tersebut sejak sekitar awal 1990-an, tetapi pembangunan akomodasi meningkat jauh kemudian.

Pengalaman itu menunjukkan perubahan sebuah kawasan dapat berlangsung dalam waktu panjang. Masuknya investasi tanah belum tentu langsung menghasilkan bangunan, tetapi dapat mengubah harga dan harapan pemilik tanah terhadap nilai lahannya.

Daya Dukung

Bali tetap membutuhkan investasi pariwisata. Vila juga mempunyai kelebihan dibandingkan pembangunan resor berskala besar. Investasinya lebih mudah masuk ke desa, pemilik tanah lokal dapat memperoleh pendapatan sewa, dan lapangan pekerjaan lebih tersebar.

Karena itu, persoalannya bukan menentukan apakah vila baik atau buruk.

Persoalannya adalah jumlah dan lokasinya.

Pemerintah perlu mempunyai data yang sama mengenai berapa jumlah vila yang benar-benar beroperasi. Data perizinan, data pemerintah daerah, data platform digital, dan data perpajakan perlu dipertemukan.

Setelah itu, pengendalian harus dilakukan berdasarkan wilayah.

Sebuah desa dengan jalan sempit, keterbatasan air, serta sawah yang terus menyusut tentu tidak dapat diperlakukan sama dengan kawasan yang infrastrukturnya memang disiapkan untuk pariwisata.

Jumlah kamar harus menjadi bagian dari perencanaan tata ruang.

Begitu juga ketersediaan air, kapasitas jalan, sistem pembuangan limbah, drainase, ruang terbuka, serta kemampuan kawasan menangani sampah.

Pertumbuhan vila 47,3 persen dalam satu tahun di Badung menunjukkan persoalan ini tidak bisa lagi dilihat sebagai perkembangan beberapa usaha akomodasi.

Yang sedang berlangsung adalah perubahan struktur ruang dalam skala kawasan.

Dulu pembangunan pariwisata banyak dilakukan melalui proyek besar. Sekarang perubahan itu dapat terjadi melalui ribuan investasi kecil yang tersebar di banyak desa.

Satu proyek mungkin hanya menggunakan beberapa are.

Setelah jumlahnya ribuan, luas yang berubah tidak lagi kecil.

Itulah cara Bali kini dicicil vila. (*)

Menot Sukadana