Ketika Bali Naik ke Atas
SEBIDANG tanah di Jalan Raya Sesetan, Denpasar Selatan, sedang disiapkan untuk sebuah perubahan kecil dalam cara masyarakat Bali tinggal. Luasnya sekitar 3.328 meter persegi. Di atas lahan milik Pemerintah Provinsi Bali itu direncanakan berdiri satu menara rumah susun maksimal empat lantai dengan 60 unit hunian tipe 36.
Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) menyebut proyek tersebut sebagai Rusun Arunika untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Sebanyak 58 unit dirancang sebagai hunian reguler dan dua unit untuk penyandang disabilitas. Pemerintah sempat mengusulkan sebagian penghuninya berasal dari kalangan seniman Bali berpenghasilan rendah.
Rencana itu belum akan mengubah wajah Denpasar dalam waktu dekat. Satu gedung dengan 60 unit terlalu kecil untuk itu. Namun, Sesetan memberi petunjuk mengenai arah baru yang tampaknya semakin sulit dihindari Bali.
Setelah puluhan tahun membangun rumah dengan melebar ke samping, sebagian masyarakat Bali kelak mungkin harus mulai tinggal ke atas.
Tekanannya sudah terlihat.
Pada Rapat Kerja Daerah Real Estat Indonesia (REI) Bali, Juli 2026, Gubernur Bali Wayan Koster meminta pengembang memikirkan konsep rumah yang lebih hemat lahan. Pemerintah juga membuka kemungkinan mengevaluasi batas minimum pengembangan perumahan yang saat ini 100 meter persegi. Alasannya sederhana: luas Bali tidak bertambah, sementara kebutuhan tempat tinggal terus tumbuh.
Pemerintah provinsi pada saat yang sama memperketat pengendalian alih fungsi lahan produktif melalui Peraturan Daerah (Perda) Bali Nomor 4 Tahun 2026. Sawah dan lahan produktif tidak bisa terus-menerus dijadikan jawaban ketika kota membutuhkan rumah baru.
Denpasar menghadapi tekanan paling nyata. Data Badan Pusat Statistik (BPS) menunjukkan kepadatan penduduk kota ini telah mencapai sekitar 6.003 jiwa per kilometer persegi. Sebagai perbandingan, Badung sekitar 1.426 jiwa dan Gianyar 1.447 jiwa per kilometer persegi.
Tanah yang tersisa juga semakin mahal.
Data internal Rumah123 mencatat harga tengah rumah yang ditawarkan di Denpasar pada Juli 2026 sekitar Rp2,78 miliar. Angka itu tentu tidak menggambarkan seluruh pasar rumah di Denpasar karena berasal dari aktivitas pada satu marketplace properti. Namun, nilainya memberi gambaran mengenai jauhnya sebagian pasar rumah komersial dari kemampuan banyak pekerja.
Anggota DPR I Nyoman Parta melihat persoalan itu dari rumah-rumah keluarga Bali. Ia mengatakan semakin banyak keluarga muda tinggal bersama beberapa kepala keluarga di rumah orang tua karena tidak sanggup membeli tanah. Dengan penghasilan sekitar Rp3 juta sebulan, katanya, mencicil tanah satu are pun sulit.
Di sejumlah kawasan Badung, menurut Parta, harga tanah bahkan telah menyentuh Rp1 miliar per are. Akibatnya muncul keadaan yang beberapa dekade lalu mungkin terdengar ganjil: warga adat harus menyewa kamar kos di desa adatnya sendiri karena tidak mempunyai tanah untuk membangun rumah.
Dalam keadaan seperti itu, rumah susun bukan lagi gagasan yang mudah ditolak hanya karena dianggap tidak sesuai dengan Bali.
Membangun ke atas memungkinkan satu bidang tanah menampung puluhan keluarga. Lahan pemerintah yang berada dekat pusat pekerjaan dapat digunakan lebih efisien. Sawah tidak harus terus dikorbankan untuk perumahan horizontal yang merambat semakin jauh.
Namun, persoalan rumah di Bali tidak pernah berhenti pada berapa meter persegi lantai yang tersedia.
Lebih dari setengah abad lalu, Amos Rapoport mengingatkan soal itu melalui bukunya, House Form and Culture. Rapoport, salah satu perintis kajian hubungan perilaku manusia dengan lingkungan binaan ini melihat bentuk rumah tidak semata-mata lahir dari iklim, teknologi, bahan bangunan atau kemampuan ekonomi. Kebudayaan ikut menentukan bagaimana manusia menyusun dan menggunakan ruang.
Pandangan Rapoport terasa dekat ketika dibawa ke Bali.
Rumah Bali sejak lama bukan sebuah kotak berisi kamar tidur, ruang tamu, dapur dan kamar mandi. Pekarangan mengatur hubungan antarbangunan, anggota keluarga, kegiatan sehari-hari hingga kegiatan keagamaan. Natah menjadi ruang terbuka di tengah. Sanggah atau merajan mempunyai tempat tersendiri. Bagian lain pekarangan digunakan untuk memasak, menerima keluarga, menyiapkan upacara atau sekadar duduk bersama.
Tidak semua susunan itu masih bertahan utuh. Banyak rumah Bali telah berubah mengikuti harga tanah, kebutuhan keluarga dan perkembangan kota. Di Denpasar dan Badung, satu pekarangan bahkan sudah lama menampung beberapa generasi dengan tambahan bangunan yang terus mengisi ruang tersisa.
Hunian vertikal akan membawa perubahan lebih jauh lagi.
Pada unit tipe 36 di lantai tiga, natah tidak lagi berada beberapa langkah dari pintu kamar. Pekarangan pribadi hilang. Ruang yang sebelumnya dimiliki sebuah keluarga berubah menjadi ruang yang harus digunakan bersama puluhan keluarga lainnya.
Di sinilah pekerjaan merancang rusun Bali sebenarnya dimulai.
Kementerian PKP telah menyatakan Rusun Sesetan akan menggunakan unsur arsitektur Bali terutama pada bagian atap dan fasad. Fasilitas yang dirancang juga mencakup ruang serbaguna, tempat ibadah, dapur bersama, area parkir dan fasilitas lain bagi penghuni.
Atap dan fasad penting, tetapi kehidupan Bali tidak berlangsung pada fasad.
Pertanyaan yang lebih rumit justru muncul setelah penghuni masuk ke kamar masing-masing. Di mana warga menyiapkan kegiatan adat? Bagaimana keluarga menerima kerabat dalam jumlah banyak? Ruang mana yang bisa digunakan ketika berlangsung kegiatan bersama? Bagaimana hubungan penghuni rusun dengan banjar di sekitarnya?
Pertanyaan seperti itu tidak bisa dijawab dengan menambahkan ornamen Bali pada dinding.
Rapoport memberi cara lain melihatnya. Jika kebudayaan memengaruhi cara manusia menggunakan ruang, tugas perancang bukan sekadar mempertahankan bentuk rumah lama. Yang lebih penting ialah mengetahui kegiatan mana yang tetap dibutuhkan penghuninya, kemudian menyediakan ruang yang memungkinkan kegiatan tersebut berlangsung dalam bentuk hunian baru.
Bali mungkin tidak perlu membawa seluruh pekarangan tradisional ke lantai empat. Itu hampir mustahil. Namun, fungsi sosial yang dulu dilakukan pekarangan perlu dicari tempat penggantinya.
Di sinilah pemikiran Jan Gehl menjadi relevan.
Arsitek dan urbanis Denmark itu menghabiskan puluhan tahun mempelajari hubungan antara bentuk kota dan kehidupan manusia. Gehl, yang pernah menjadi profesor di Royal Danish Academy of Fine Arts, dikenal melalui Life Between Buildings dan Cities for People. Perhatiannya bukan hanya pada bangunan, melainkan kehidupan yang berlangsung di antara bangunan.
Bagi Gehl, kualitas kota terlihat pada skala manusia: apakah orang bisa berjalan dengan nyaman, duduk, bertemu, melihat orang lain, bermain dan melakukan kegiatan sehari-hari di ruang publik. Jalan, taman, lapangan dan ruang bersama bukan ruang sisa setelah bangunan selesai dibuat.
Gagasan itu penting bagi Bali ketika ukuran rumah mulai diperkecil.
Semakin sedikit ruang yang dimiliki sebuah keluarga di dalam rumah, semakin besar kebutuhan terhadap ruang yang dapat digunakan di luar rumah. Anak yang tidak mempunyai halaman membutuhkan tempat bermain. Orang tua membutuhkan jalan yang aman untuk berjalan kaki. Keluarga membutuhkan ruang bertemu. Warga membutuhkan tempat duduk dan berbincang tanpa harus selalu membeli makanan atau minuman.
Rusun tidak bisa hanya berisi kamar.
Kalau setiap penghuni keluar dari unitnya lalu langsung bertemu parkiran sepeda motor dan jalan raya, kota sebenarnya hanya memindahkan kepadatan dari tanah ke lantai-lantai bangunan.
Hal yang sama berlaku untuk perumahan kecil.
Koster benar ketika mengatakan Bali harus mulai memikirkan rumah yang lebih hemat lahan. Tidak realistis membayangkan setiap keluarga perkotaan pada masa depan masih dapat memiliki lima atau sepuluh are tanah.
Namun, penghematan tanah pada rumah tidak boleh berdiri sendiri.
Rumah bisa diperkecil menjadi 70, 60 atau 50 meter persegi. Unit rumah susun bisa dibuat 36 meter persegi. Tetapi ketika ruang privat dikurangi, pemerintah perlu memastikan ruang bersama tidak ikut menghilang.
Itulah bagian yang sering tertinggal dalam pembangunan kawasan baru.
Perumahan dibangun, tetapi taman hanya menjadi syarat dalam gambar site plan. Jalan tersedia, tetapi hampir seluruh permukaannya digunakan kendaraan. Trotoar tidak dibuat karena dianggap bukan kebutuhan utama. Lapangan perlahan berubah fungsi. Pusat aktivitas akhirnya berpindah ke tempat komersial.
Orang mempunyai rumah, tetapi hampir tidak mempunyai tempat di luar rumah.
Di kota seperti Denpasar, persoalannya akan semakin terasa. Kepadatan meningkat, harga tanah tinggi dan kendaraan memenuhi banyak ruas jalan. Jika pola hunian juga semakin padat, kualitas ruang publik tidak lagi bisa diperlakukan sebagai urusan tambahan.
Hunian vertikal justru memberi kesempatan untuk mengubah pendekatan.
Satu hektar tanah yang biasanya dibagi menjadi puluhan kavling dapat dirancang dengan bangunan bertingkat pada sebagian lahan, sementara bagian lainnya dipertahankan sebagai ruang terbuka, taman, area bermain dan ruang kegiatan warga. Tempat tinggal dan ruang bersama tidak harus saling berebut seluruh permukaan tanah.
Tetapi itu membutuhkan keberanian untuk mengubah ukuran keberhasilan pembangunan perumahan.
Selama ini keberhasilan mudah dihitung dari jumlah rumah atau unit yang selesai dibangun. Seratus unit terlihat lebih berhasil daripada 60 unit. Padahal penghuni tidak hidup dalam tabel pembangunan.
Mereka harus berangkat bekerja setiap pagi, mengantar anak sekolah, membeli makanan, membawa orang tua berobat, mengikuti kegiatan banjar dan kembali ke rumah malam hari.
Karena itu, lokasi rusun sama pentingnya dengan bangunannya.
Hunian murah yang dibangun terlalu jauh dari pusat pekerjaan dapat membuat biaya transportasi penghuni membengkak. Keluarga akhirnya harus memiliki dua sepeda motor. Waktu perjalanan bertambah. Jalan semakin padat.
Sebaliknya, hunian vertikal di kawasan yang dekat pekerjaan, sekolah, pasar, puskesmas dan angkutan umum dapat membuat kehidupan sehari-hari lebih murah meskipun luas rumah lebih kecil.
Sesetan layak diuji dengan ukuran seperti itu.
Lokasinya berada di dalam Kota Denpasar, bukan jauh di pinggiran. Jika benar-benar dibangun dan dihuni, 60 unit pertama itu seharusnya tidak hanya dinilai dari kualitas beton, kebersihan koridor atau ketepatan pembangunannya.
Pemerintah dapat melihat apa yang terjadi beberapa tahun setelah orang tinggal di sana.
Apakah ruang serbaguna benar-benar digunakan? Apakah anak-anak mempunyai tempat bermain? Bagaimana penghuni menjalankan kegiatan adat dan keagamaan? Bagaimana hubungan mereka dengan banjar sekitar? Berapa kendaraan yang dimiliki setiap keluarga? Seberapa jauh mereka bekerja? Ruang apa yang ternyata kurang?
Dari sana Bali bisa belajar sebelum membangun rusun berikutnya.
Parta sudah mengingatkan perlunya pembicaraan panjang sebelum hunian vertikal dikembangkan lebih luas. Menurut dia, zonasi, fungsi dan siapa yang berhak menempati rusun harus dirancang sejak awal agar pembangunan tidak dilakukan sembarangan dan kemudian memicu penolakan.
Kekhawatiran itu masuk akal.
Hunian vertikal bukan semata persoalan arsitektur. Ia akan bersentuhan dengan tata ruang, mobilitas penduduk, desa adat, lingkungan, harga tanah dan pola kehidupan keluarga.
Bali tidak perlu tergesa-gesa memilih antara mempertahankan rumah tapak atau menggantinya dengan rusun.
Keduanya masih dibutuhkan.
Rumah horizontal tetap masuk akal di kawasan yang lahannya memungkinkan. Hunian vertikal lebih relevan pada wilayah yang padat, mahal dan dekat pusat pekerjaan. Yang perlu dicegah justru penggunaan satu model untuk seluruh Bali.
Denpasar bukan Bangli. Sesetan bukan Pupuan. Kuta Utara bahkan mempunyai tekanan yang berbeda dengan Denpasar Utara.
Pemetaannya harus lebih rinci daripada batas kabupaten.
Rencana 60 unit di Sesetan mungkin terlihat kecil ketika dibandingkan dengan kebutuhan rumah masyarakat Bali. Namun, justru karena kecil, proyek itu dapat menjadi tempat belajar sebelum perubahan terjadi dalam skala jauh lebih besar.
Bali sedang berhadapan dengan pilihan yang makin sempit. Sawah harus dijaga, tanah semakin mahal, penduduk perkotaan bertambah, sementara keluarga baru tetap membutuhkan tempat tinggal.
Membangun ke atas kemungkinan menjadi salah satu jawabannya.
Tetapi ketika Bali mulai naik ke atas, yang perlu dipastikan bukan hanya apakah manusia dan tempat tidurnya mempunyai ruang.
Tempat untuk menjalani kehidupan juga harus tersedia. (*)
Menot Sukadana
