Tanpa Warisan, Bisa Tinggal di Bali?

DI BANYAK pekarangan Bali, umur sebuah keluarga bisa ditebak dari bangunan yang berdiri di dalamnya.

Rumah orang tua biasanya paling dulu ada. Setelah anak menikah, bangunan baru muncul di sisi lain pekarangan. Anak berikutnya mendapat bagian di belakang. Jalan masuk dipersempit agar sepeda motor masih bisa lewat. Ketika cucu mulai berkeluarga, bangunan bertambah lagi. Tanah yang dulu terasa lapang perlahan penuh oleh atap, tembok, dapur, kamar mandi, dan lorong kecil yang menghubungkan satu rumah dengan rumah lainnya.

Tidak semua keluarga hidup dengan susunan seperti itu. Namun, selama beberapa generasi, tanah keluarga telah membantu banyak orang Bali menyelesaikan salah satu urusan paling mahal dalam hidup: tempat tinggal.

Anak tetap harus bekerja. Uang tetap diperlukan untuk membeli semen, pasir, besi, genteng, membayar tukang, memasang listrik, atau membangun rumah sedikit demi sedikit. Tetapi satu biaya besar sudah tidak perlu dicari.

Tanahnya sudah ada.

Antropolog Hildred Geertz dan Clifford Geertz melihat pentingnya pekarangan ketika meneliti sistem kekerabatan Bali. Dalam buku Kinship in Bali, terbit pada 1978, mereka bahkan menyediakan bagian khusus mengenai houseyard and household serta houseyard cluster. Hubungan keluarga Bali, dalam pembacaan mereka, tidak berdiri terpisah dari ruang tempat keluarga itu hidup. Pekarangan ikut membentuk kehidupan domestik dan hubungan antarkerabat.

Ngakan Ketut Acwin Dwijendra, dosen arsitektur Universitas Udayana, juga menunjukkan bahwa perumahan tradisional Bali tidak hanya merupakan kumpulan bangunan. Di dalamnya bertemu unsur penghuni, wilayah, fungsi sosial, simbolik, dan tata ruang yang dibentuk nilai-nilai masyarakat Bali.

Namun, Bali yang dilihat Geertz puluhan tahun lalu bukan Bali yang dihadapi seorang pekerja muda hari ini.

Masuk Pasar

Seorang anak yang tidak memperoleh tanah keluarga harus mencari rumah seperti pembeli lainnya. Ia membuka situs properti, bertanya kepada agen, melihat perumahan baru, menghitung uang muka dan mencoba memperkirakan berapa besar cicilan yang sanggup dibayar setiap bulan.

Angka pertama datang dari penghasilan.

Upah minimum Kabupaten Badung pada 2026 ditetapkan Rp3.791.002 per bulan. Kota Denpasar Rp3.499.878, Gianyar Rp3.316.798 dan Tabanan Rp3.287.678. Angka itu merupakan upah minimum bagi pekerja dengan masa kerja kurang dari setahun dan tentu tidak mewakili seluruh penghasilan pekerja Bali. Banyak pekerja memperoleh lebih besar. Pasangan suami istri juga bisa sama-sama bekerja.

Lalu datang angka kedua: harga rumah.

Rumah123 mencatat harga tengah rumah yang ditawarkan di Denpasar pada Juli 2026 sekitar Rp2,78 miliar. Di Denpasar Barat, harga tengah penawaran sekitar Rp2,5 miliar; Denpasar Selatan Rp2,6 miliar; Denpasar Timur Rp2,5 miliar; dan Denpasar Utara Rp2,4 miliar. Ini data penawaran di marketplace, bukan catatan transaksi resmi seluruh pasar perumahan Denpasar. Rumah-rumah yang lebih murah tetap tersedia. Di platform yang sama, kisaran bawah rumah yang dipasarkan di Denpasar tercatat mulai sekitar Rp1,2 miliar.

Ambil angka paling bawah itu, Rp1,2 miliar.

Seorang pekerja dengan upah minimum Denpasar memperoleh sekitar Rp42 juta setahun. Kalau seluruh penghasilan itu dikumpulkan tanpa dipakai makan, membayar listrik, transportasi, pakaian, pendidikan, kesehatan, kegiatan sosial, atau kebutuhan lainnya, harga rumah Rp1,2 miliar setara hampir 29 tahun penghasilan kotor.

Perhitungan itu tentu bukan cara orang membeli rumah. Ada kredit pemilikan rumah, uang muka, pendapatan pasangan, kenaikan gaji, bantuan keluarga, rumah subsidi dan berbagai skema pembiayaan. Namun perbandingan kasar tersebut memperlihatkan satu hal: orang yang memasuki pasar perumahan dari nol menghadapi jalan yang berbeda dengan orang yang tanahnya sudah tersedia.

Di situlah warisan mulai mempunyai nilai yang jarang terlihat dalam slip gaji.

Gaji yang Sama

Bayangkan dua pekerja menerima penghasilan yang sama, masing-masing Rp7 juta sebulan. Usia mereka hampir sama. Keduanya menikah dan mempunyai anak.

Yang pertama memperoleh dua are tanah dari orang tuanya. Ia mengumpulkan tabungan, meminjam uang bank, lalu membangun rumah Rp300 juta atau Rp400 juta. Bangunannya bisa diselesaikan bertahap.

Yang kedua tidak mempunyai tanah keluarga. Dengan penghasilan yang sama, ia harus membeli tanah sekaligus bangunan. Sebelum memikirkan bentuk dapur dan jumlah kamar, ia harus mencari uang muka dan memastikan cicilan rumah tidak menghabiskan penghasilan setiap bulan.

Keduanya mungkin dimasukkan dalam kelompok pendapatan yang sama. Kemampuan mereka memasuki pasar perumahan sangat berbeda.

Thomas Piketty, ekonom Perancis yang banyak meneliti ketimpangan, membedakan pentingnya melihat pendapatan dan kekayaan sebagai dua hal yang tidak sama. Orang dengan pendapatan serupa dapat mempunyai posisi ekonomi berbeda karena stok aset yang dimiliki atau diterima keluarganya berbeda. Dalam kajiannya tentang ketimpangan, Piketty menunjukkan bahwa distribusi kekayaan mempunyai dinamika tersendiri dan tidak cukup dijelaskan hanya melalui distribusi pendapatan.

Dalam konteks Bali, bedanya dapat berupa sebidang tanah.

Tanah warisan tidak datang setiap bulan seperti gaji. Ia tidak tercatat sebagai penghasilan. Namun ketika seseorang tidak perlu mengeluarkan ratusan juta atau miliaran rupiah untuk membeli tanah, pengaruhnya terhadap kehidupan ekonominya bisa sangat besar.

Warisan itu bekerja seperti bantuan perumahan antargenerasi. Tidak dikeluarkan pemerintah. Tidak tercatat dalam APBD. Keluarga menyediakan modal awal berupa ruang tempat generasi berikutnya dapat membangun rumah.

Fenomena seperti itu tidak hanya terjadi di Bali.

Or Cohen Raviv dan Thomas Hinz dari University of Konstanz meneliti hubungan transfer kekayaan antargenerasi dengan kepemilikan rumah di Eropa. Mereka menemukan bahwa ketika harga perumahan semakin tidak terjangkau dibanding pendapatan, kelompok muda yang memperoleh transfer kekayaan keluarga mempunyai keuntungan lebih besar untuk mencapai kepemilikan rumah.

Studi lain di Australia oleh Melek Cigdem-Bayram, Stephen Whelan, dan Gavin Wood menemukan warisan maupun pemberian orang tua dapat mempercepat seseorang memasuki kepemilikan rumah pertama karena membantu mengatasi keterbatasan modal awal. Penelitian itu memakai istilah yang dikenal di Australia sebagai Bank of Mum and Dad.

Di Bali, "bank" itu tidak selalu mengirim uang.

Kadang bentuknya hanya kalimat pendek dari orang tua: bangunlah rumah di sini.

Tanah yang Terbagi

Masalahnya, tanah mempunyai batas.

Keluarga bisa bertambah. Luas pekarangan tidak ikut bertambah.

Sepasang orang tua memiliki empat anak. Tanah dibagi. Empat anak kemudian mempunyai anak lagi. Pada generasi berikutnya, bidang yang tersedia semakin kecil. Di daerah yang masih longgar, proses itu mungkin berlangsung lama tanpa terasa. Di kawasan perkotaan dan wilayah dengan harga tanah tinggi, ruang lebih cepat mencapai batasnya.

Satu pekarangan kemudian diisi beberapa kepala keluarga. Rumah dinaikkan menjadi dua lantai. Bagian kebun menjadi bangunan. Jalan masuk mengecil. Sepetak halaman yang dahulu cukup untuk mendirikan rumah anak berikutnya tidak lagi tersedia.

Ada pula tanah yang terjual.

Alasannya tidak selalu karena pemilik tergoda uang besar. Tanah bisa dilepas untuk membiayai sekolah, modal usaha, membayar utang, kebutuhan kesehatan, pembagian warisan, atau kebutuhan keluarga lain. Pada lokasi tertentu, harga yang melonjak juga membuat nilai ekonominya terlalu besar untuk diabaikan.

Persoalan tanah Bali sejak lama tidak bisa dilepaskan dari pasar.

Gusti Ayu Made Suartika dalam penelitian yang diterbitkan Habitat International pada 2007 membahas benturan antara prinsip teritorial adat dan sistem pasar tanah. Ia menunjukkan bagaimana perkembangan pariwisata, penguatan hak individual atas tanah, serta terbentuknya pasar tanah menciptakan kompetisi ruang dan ikut melemahkan sebagian struktur penguasaan tanah adat.

I Wayan Suyadnya dari Universitas Brawijaya menemukan gejala yang lebih konkret ketika meneliti Sanur, Kuta dan Ubud. Gentrifikasi pariwisata, menurut penelitiannya, tidak hanya menaikkan nilai sewa tanah dan properti, tetapi juga mendorong perubahan pemanfaatan lahan. Ruang yang sebelumnya menjalankan fungsi tertentu bagi masyarakat lokal bergerak mengikuti kebutuhan ekonomi pariwisata dan investasi.

Akibatnya terasa berbeda bagi dua keluarga.

Keluarga pertama sudah memiliki tanah ketika harga masih rendah. Nilai tanahnya sekarang mungkin miliaran rupiah, tetapi mereka tidak perlu membelinya pada harga hari ini.

Keluarga kedua memasuki pasar hari ini. Mereka menghadapi harga yang telah dibentuk oleh pertumbuhan kota, pariwisata, investasi, kebutuhan tempat tinggal, kelangkaan lahan dan berbagai permintaan lain yang bertemu pada pulau dengan luas terbatas.

Yang satu membawa aset dari masa lalu.

Yang lain membawa gaji bulan ini.

Generasi Baru

Di sinilah masalah perumahan Bali mungkin akan berubah.

Generasi pertama mempunyai tanah cukup luas. Generasi kedua masih mendapat bagian. Generasi ketiga menerima bidang yang lebih kecil. Pada keluarga tertentu, generasi berikutnya mungkin tidak menerima tanah sama sekali.

Bukan karena keluarganya miskin. Tanah memang sudah habis dibagi, penuh bangunan, berubah fungsi atau berpindah kepemilikan.

Generasi itulah yang akan masuk sepenuhnya ke pasar.

Mereka tetap bekerja di hotel, kantor pemerintah, bank, rumah sakit, media, restoran, sekolah, toko, perusahaan teknologi, atau industri kreatif. Suami dan istri mungkin sama-sama bekerja. Pendapatan rumah tangga bisa jauh di atas upah minimum.

Tetapi mereka tidak membawa modal tanah.

Ketika rumah dekat tempat kerja tidak terjangkau, pencarian bergerak keluar.

Orang yang bekerja di Denpasar mencari rumah lebih jauh ke utara. Pekerja di kawasan Badung selatan melihat pilihan ke Mengwi, Tabanan atau wilayah lain yang harga rumahnya masih lebih rendah. Tempat tinggal ditemukan, tetapi ongkos baru masuk ke kehidupan sehari-hari.

Jarak bertambah. Sepeda motor atau mobil menjadi kebutuhan. Bensin masuk pengeluaran rutin. Kemacetan mengambil waktu pagi dan sore. Rumah yang lebih murah dapat dibayar dengan perjalanan yang lebih panjang.

Dengan begitu, masalah perumahan berubah menjadi masalah transportasi.

Ia kemudian menyentuh tata ruang.

Orang tidak selalu tinggal dekat tempat ia bekerja bukan karena memilih kehidupan suburban, melainkan karena di sanalah harga yang masih mungkin dicapai.

Pemerintah Bali sendiri mulai melihat keterbatasan lahan sebagai persoalan perumahan. Pada Juli 2026, Gubernur Bali Wayan Koster ketika membuka Rapat Kerja Daerah Real Estat Indonesia (REI) Bali meminta pengembang mulai memikirkan hunian yang lebih hemat lahan. Ia menyebut ketersediaan tanah akan semakin berkurang seiring pertumbuhan penduduk dan Bali memerlukan desain perumahan yang berbeda untuk kawasan perkotaan maupun perdesaan.

Itu persoalan yang berbeda dengan rumah tidak layak huni.

Data pemerintah daerah menunjukkan Bali masih mempunyai puluhan ribu rumah tidak layak huni yang perlu ditangani. Program pemerintah selama ini banyak diarahkan untuk memperbaiki atau membangun hunian bagi masyarakat yang sudah mempunyai akses terhadap sebidang lahan.

Generasi tanpa tanah menghadapi tahap sebelumnya: di mana rumah itu akan dibangun?

Tempat untuk Pulang

Pertanyaan tersebut tidak perlu diubah menjadi tudingan terhadap orang yang menjual warisan.

Tanah adalah aset keluarga. Keputusan mempertahankan atau menjualnya lahir dari keadaan yang berbeda-beda. Sebagian keluarga memang harus melepas tanah untuk membiayai kebutuhan yang lebih mendesak. Sebagian lagi membaginya kepada anak-anak. Ada tanah adat dengan aturan tersendiri yang tidak dapat diperlakukan sama dengan tanah milik individual.

Masalah yang lebih penting berada di depan.

Selama ini sebagian kebutuhan perumahan masyarakat Bali mungkin tidak sepenuhnya disediakan pasar atau pemerintah. Keluarga ikut menyediakannya. Tanah yang dibeli atau dikuasai generasi sebelumnya diteruskan menjadi ruang hidup bagi anak dan cucu.

Sistem itu bekerja begitu lama sehingga mudah dianggap biasa.

Seorang anak menikah. Orang tua menunjukkan sebidang tanah. Rumah kemudian dibangun.

Tidak ada perhitungan berapa nilai bantuan ekonomi yang sebenarnya diterima anak tersebut.

Namun ketika tanah semakin terbatas dan harga pasar semakin menjauh dari pendapatan pekerja, keberadaan atau ketiadaan warisan akan semakin terasa.

Di banyak pekarangan, jejak proses itu dapat dilihat tanpa membuka data statistik. Rumah tua berada di tengah. Rumah anak berdiri di samping. Bangunan cucu muncul di belakang. Tembok-tembok semakin rapat dan tanah kosong semakin sedikit.

Untuk generasi yang tinggal di sana sekarang, pekarangan itu masih cukup.

Pertanyaannya datang ketika anak-anak mereka dewasa.

Pemerintah bisa memperluas rumah subsidi, memperpanjang tenor kredit, membangun hunian vertikal atau mencari bentuk perumahan yang lebih hemat lahan. Pasar juga akan terus menawarkan rumah baru. Namun perencanaan perumahan Bali perlu mulai memperhitungkan satu kelompok yang akan semakin penting: orang yang lahir, bekerja dan berkeluarga di Bali, tetapi tidak mempunyai tanah keluarga tempat mendirikan rumah.

Sebab selama beberapa generasi, banyak orang tidak perlu membeli seluruh ruang hidupnya dari pasar. Sebagian sudah disediakan oleh keluarga jauh sebelum mereka lahir.

Ketika warisan itu tidak lagi tersedia, pertanyaannya menjadi sangat sederhana.

Tanpa tanah dari orang tua, dengan gaji yang diperoleh hari ini, masih bisakah generasi berikutnya tinggal di Bali? (*)

Menot Sukadana