Rumah, Cicilan, dan Kelas Menengah Bali

DUA keluarga muda di Bali bisa membawa pulang penghasilan yang sama setiap bulan, tetapi menjalani kehidupan ekonomi yang berbeda. Perbedaannya kadang sudah dimulai sebelum gaji pertama masuk ke rekening.

Bayangkan keduanya berpenghasilan Rp10 juta sebulan. Keluarga pertama membangun rumah sederhana di atas tanah milik orang tua. Letaknya mungkin di belakang rumah keluarga atau berbagi pekarangan dengan saudara. Keluarga kedua tidak mempunyai pilihan seperti itu. Setelah menikah, mereka mengontrak rumah sambil mengumpulkan uang muka, kemudian mengambil kredit pemilikan rumah (KPR).

Beberapa tahun kemudian, perbedaannya mulai terasa. Keluarga pertama dapat menggunakan sebagian pendapatan untuk menabung, pendidikan anak atau membangun usaha kecil. Keluarga kedua harus memastikan cicilan rumah selalu tersedia sebelum membicarakan kebutuhan lainnya.

Keduanya tetap bisa disebut kelas menengah. Mereka bekerja, mempunyai kendaraan, menggunakan telepon pintar, sesekali makan di luar dan mungkin berlibur bersama keluarga. Namun, pendapatan yang sama ternyata tidak menghasilkan ruang keuangan yang sama.

Di Bali, persoalan semacam itu semakin penting karena rumah hampir tidak pernah berdiri sendiri. Di bawahnya terdapat tanah, dan tanah telah menjadi salah satu barang paling bernilai di pulau yang ekonominya terus berkembang.

Secara makro, Bali memang sedang tumbuh. Badan Pusat Statistik (BPS) Provinsi Bali mencatat ekonomi daerah ini meningkat 5,78 persen secara tahunan pada triwulan II-2026. Penyediaan akomodasi dan makan minum menyumbang 21,91 persen terhadap perekonomian, sementara konsumsi rumah tangga mengambil bagian 51,14 persen dari Produk Domestik Regional Bruto (PDRB).

Kesibukan itu mudah dilihat sehari-hari. Kawasan pariwisata kembali padat, restoran bertambah, toko dibuka dan pembangunan terus bergerak menjauhi pusat kota. Pasar tenaga kerja juga terlihat kuat. Pada Februari 2026, sekitar 2,62 juta penduduk Bali tercatat bekerja. Hanya saja, struktur pekerjaan tersebut menyimpan cerita lain karena baru 50,65 persen pekerja berada dalam kegiatan formal, sedangkan 21,80 persen masih berstatus pekerja paruh waktu.

Artinya, kesempatan bekerja cukup luas, tetapi kepastian dan kekuatan pendapatannya tidak selalu sama. Pertumbuhan ekonomi juga belum menjelaskan seberapa jauh penghasilan sebuah keluarga mampu mengikuti kebutuhan hidup.

Gambaran mengenai tekanan tersebut mulai terlihat ketika pengeluaran rumah tangga dibuka.

Survei Sosial Ekonomi Nasional Maret 2025 mencatat rata-rata pengeluaran penduduk Bali mencapai Rp1.964.618 per kapita setiap bulan, naik 4,90 persen dibandingkan tahun sebelumnya. Di wilayah perkotaan angkanya sudah Rp2.192.171, sedangkan Badung mencatat rata-rata tertinggi di Bali, yakni Rp2.709.730 per kapita per bulan. Sebanyak 57,89 persen pengeluaran penduduk Bali digunakan untuk kebutuhan bukan makanan.

Di dalam kelompok bukan makanan itulah rumah mengambil porsi terbesar.

BPS Bali mencatat 40,99 persen pengeluaran bukan makanan pada 2025 berkaitan dengan perumahan dan fasilitas rumah tangga. Di kawasan perkotaan proporsinya 41,09 persen. Sewa, kontrak, dan perkiraan sewa rumah menjadi komponen terbesar di dalam kelompok tersebut.

Data itu tidak berarti setiap keluarga Bali sedang membayar KPR atau kontrakan. Pengeluaran perumahan juga mencakup listrik, air, pemeliharaan dan kebutuhan rumah tangga lainnya. Namun, angkanya menunjukkan posisi tempat tinggal dalam struktur biaya hidup masyarakat. Setelah kebutuhan makan terpenuhi, sebagian besar uang berikutnya bergerak ke urusan rumah.

Masalahnya, memperoleh rumah di Bali berlangsung di tengah perubahan fungsi tanah yang sudah berjalan selama puluhan tahun.

Profesor Arsitektur Universitas Udayana Gusti Ayu Made Suartika pernah meneliti hubungan antara tanah adat dan sistem pasar di Bali. Dalam tulisannya di jurnal Habitat International, ia melihat berkembangnya pasar tanah dan kepentingan ekonomi yang terkait dengan industri pariwisata telah melahirkan persaingan berbagai kepentingan dalam memperoleh dan menggunakan lahan. Tanah yang sebelumnya kuat berada dalam hubungan sosial dan adat semakin berhadapan dengan nilai pertukarannya sebagai komoditas ekonomi.

Proses tersebut sekarang dapat dilihat hingga ke wilayah pinggiran kota.

Putu Indra Christiawan dari Universitas Pendidikan Ganesha bersama Thi Phuoc Lai Nguyen meneliti perubahan kawasan peri-urban Denpasar. Pada wilayah yang mereka teliti, lahan pertanian masih mencakup sekitar 61,55 persen pada 2010, sedangkan kawasan permukiman sekitar 37,67 persen. Satu dekade kemudian, kawasan permukiman telah mengambil lebih dari separuh wilayah tersebut. Penelitian itu menunjukkan bagaimana perkembangan kota dan pariwisata mengubah penggunaan tanah sekaligus mata pencaharian masyarakat di pinggiran Denpasar.

Perubahan seperti itu mempunyai konsekuensi sederhana bagi keluarga yang sedang mencari rumah. Tanah di sekitar pusat kegiatan ekonomi tidak lagi hanya dibutuhkan oleh penduduk yang ingin mempunyai tempat tinggal. Lahan yang sama menarik untuk vila, rumah kos, restoran, toko, gudang, kantor, perumahan hingga investasi.

Pendapatan pekerja kemudian harus berhadapan dengan harga aset yang tumbuh melalui mekanisme berbeda.

Kondisi ini sebenarnya bukan persoalan Bali semata. Bank Dunia dalam laporan mengenai perumahan Indonesia pada 2025 menemukan keterjangkauan sebagai hambatan utama kepemilikan rumah. Lebih dari 63 persen penduduk yang belum mempunyai rumah menyebut keterbatasan finansial sebagai alasan utama mereka belum membeli atau membangun tempat tinggal. Di kawasan perkotaan, menurut kajian tersebut, hanya 30 persen kelompok berpenghasilan teratas yang mampu membeli rumah seharga Rp300 juta atau lebih tanpa bantuan. Rumah tangga berpendapatan menengah pada desil ketiga sampai keenam masih membutuhkan dukungan agar dapat menjangkau perumahan formal.

KPR akhirnya menjadi jembatan antara pendapatan pekerja dengan harga rumah yang sulit dibayar sekaligus.

Di Bali, Kantor Perwakilan Bank Indonesia  mencatat 67,6 persen pembelian rumah primer pada triwulan II-2026 dilakukan melalui KPR. Pada saat bersamaan, Indeks Harga Properti Residensial Bali naik 1,02 persen secara tahunan, dengan kenaikan pada rumah tipe menengah mencapai 1,52 persen.

Kredit tentu tidak dengan sendirinya menunjukkan kesulitan ekonomi. Justru melalui KPR, keluarga yang tidak mempunyai uang tunai ratusan juta rupiah dapat memperoleh rumah lebih cepat. Cicilan mengubah harga sebuah aset besar menjadi pembayaran yang dapat dibagi selama sepuluh, lima belas, bahkan dua puluh tahun.

Namun, keputusan tersebut ikut menentukan kehidupan rumah tangga selama periode yang sama.

Jika keluarga dengan pendapatan Rp10 juta harus membayar cicilan Rp3 juta setiap bulan, hampir sepertiga pendapatan sudah mempunyai tujuan sebelum bulan berjalan. Sisa uang digunakan untuk makan, kendaraan, pendidikan anak, listrik, komunikasi, kesehatan, kegiatan sosial serta kebutuhan mendadak. Kemampuan menabung kemudian bergantung pada seberapa besar ruang yang masih tersedia setelah seluruh kewajiban rutin selesai.

Situasinya berbeda bagi keluarga yang memperoleh tempat tinggal dari generasi sebelumnya. Tanah warisan tidak muncul sebagai pendapatan dalam statistik ketenagakerjaan, tetapi manfaat ekonominya nyata. Seseorang yang memperoleh ruang untuk membangun rumah tidak perlu terlebih dahulu mengumpulkan uang untuk membeli lahan dengan harga pasar.

Di sinilah penghasilan dan kekayaan mulai menunjukkan perbedaan.

Ekonom Perancis Thomas Piketty banyak membahas jarak antara pendapatan yang diperoleh melalui pekerjaan dan kekayaan yang terbentuk dari kepemilikan modal. Dalam Capital in the Twenty-First Century, ia menunjukkan bahwa akumulasi kekayaan dan pewarisan dapat membuat posisi ekonomi seseorang tidak hanya ditentukan oleh hasil kerjanya pada saat ini. Kekayaan yang sudah terkumpul sebelumnya dapat terus memengaruhi ketimpangan antargenerasi. Piketty sendiri mengingatkan bahwa hubungan tersebut tidak bekerja melalui satu rumus sederhana, tetapi kepemilikan modal tetap menjadi unsur penting dalam membaca distribusi kekayaan.

Rumah termasuk bagian penting dari mekanisme itu.

Kajian Organisasi untuk Kerja Sama dan Pembangunan Ekonomi (OECD) menunjukkan bahwa perumahan merupakan salah satu kendaraan utama pembentukan kekayaan kelas menengah. Penelitian OECD juga menemukan peluang memiliki rumah lebih besar pada generasi muda yang menerima hadiah atau warisan keluarga dibandingkan mereka yang tidak memperoleh transfer kekayaan tersebut.

Temuan itu tentu berasal dari negara-negara dengan struktur ekonomi berbeda dari Bali. Namun, mekanismenya mudah dikenali di sini.

Seorang anak yang memperoleh bagian pekarangan keluarga memasuki usia produktif dari posisi berbeda dibanding teman seusianya yang harus membeli tanah sendiri. Dengan gaji yang sama, uang mereka bergerak ke arah berbeda selama bertahun-tahun. Yang pertama mungkin sudah dapat menabung untuk pendidikan anak atau membuka usaha, sementara yang kedua masih menyelesaikan biaya untuk memperoleh tempat tinggal.

Perbedaan tersebut semakin lebar ketika harga tanah meningkat.

Bagi pemilik lahan, kenaikan harga menambah nilai aset tanpa harus menambah jam kerja. Keluarga yang belum mempunyai tanah menghadapi akibat sebaliknya karena uang muka dan kemampuan kredit yang diperlukan ikut bertambah. Pada titik tertentu, kenaikan nilai properti dapat membuat mereka yang sudah memiliki aset semakin aman, sementara harga masuk bagi generasi berikutnya menjadi semakin tinggi.

Piketty menyebut real estat sebagai salah satu bentuk modal yang penting dalam pembentukan kekayaan modern. Dalam konteks Bali, tanah bahkan memiliki lapisan yang lebih rumit karena fungsinya tidak berhenti sebagai aset ekonomi. Ia berhubungan dengan keluarga, tempat tinggal, adat, ruang sosial dan keberlanjutan generasi.

Karena itu, warisan tanah di Bali juga tidak selalu identik dengan kemudahan. Sebidang tanah bisa dimiliki bersama beberapa anggota keluarga, terikat kewajiban adat, terlalu sempit untuk kembali dibagi, atau berada jauh dari tempat seseorang bekerja. Anak yang mendapat bagian tanah di kampung tetapi bekerja setiap hari di Denpasar tetap harus menghitung jarak, waktu dan biaya perjalanan.

Hal serupa terjadi ketika keluarga memilih membeli rumah lebih jauh dari pusat kota agar harganya terjangkau. Mereka mungkin mendapatkan rumah dengan cicilan yang lebih rendah, tetapi biaya hidup berpindah ke transportasi. Bahan bakar, kendaraan dan waktu yang dihabiskan di jalan menjadi bagian dari harga rumah yang tidak tertulis pada brosur penjualan.

Maka, lokasi menjadi bagian lain dari persoalan kelas menengah Bali. Perkembangan Denpasar dan Badung mendorong permukiman bergerak menuju wilayah yang sebelumnya lebih rural. Penelitian mengenai peri-urbanisasi Denpasar memperlihatkan bahwa transformasi tersebut bukan hanya perubahan peta. Pergeseran penggunaan lahan ikut mengubah pekerjaan dan kehidupan rumah tangga masyarakat di wilayah peralihan kota-desa.

Kelas menengah akhirnya berada dalam situasi yang agak paradoks. Mereka memperoleh pekerjaan dari ekonomi yang tumbuh, membutuhkan rumah di dekat tempat ekonomi itu bergerak, tetapi perkembangan ekonomi yang sama ikut meningkatkan tekanan terhadap tanah di kawasan tersebut.

Mereka yang sudah mempunyai tempat tinggal memiliki perlindungan yang semakin bernilai. Sebaliknya, generasi yang memasuki dunia kerja tanpa aset keluarga harus membeli perlindungan itu sedikit demi sedikit melalui pendapatannya sendiri.

Dari luar, keduanya mungkin tidak mudah dibedakan. Kendaraan yang digunakan hampir sama, telepon yang dibawa tidak jauh berbeda, begitu pula tempat mereka bekerja. Perbedaannya baru terlihat ketika setiap bulan selesai dan seluruh tagihan sudah dibayar.

Di situlah ukuran kelas menengah menjadi lebih rumit daripada sekadar besarnya gaji.

Penghasilan menunjukkan kemampuan memperoleh uang sekarang. Kepemilikan rumah menentukan seberapa banyak uang tersebut harus digunakan untuk memastikan seseorang tetap mempunyai tempat tinggal pada masa mendatang. Ketika cicilan selesai, rumah berubah menjadi aset yang dapat diwariskan dan memberi generasi berikutnya titik awal yang lebih baik.

Siklus tersebut perlahan membentuk jarak di antara keluarga yang hari ini mungkin terlihat berada dalam kelas ekonomi yang sama.

Karena itu, persoalan rumah di Bali tidak cukup dijawab dengan menghitung berapa banyak unit baru yang dibangun. Pertanyaan yang tidak kalah penting adalah apakah pekerja dengan pendapatan biasa masih mampu memperoleh rumah yang layak di wilayah yang masuk akal dari tempat mereka bekerja.

Jika jawabannya semakin bergantung pada warisan, KPR panjang atau keputusan tinggal semakin jauh dari pusat pekerjaan, kepemilikan rumah akan semakin menentukan perjalanan kelas menengah Bali.

Dua keluarga yang kita bayangkan pada awal tulisan mungkin tetap memperoleh gaji yang sama hingga bertahun-tahun kemudian. Namun, satu keluarga menjalani masa produktif dengan tempat tinggal yang sudah tersedia, sedangkan keluarga lainnya menggunakannya untuk membayar rumah sedikit demi sedikit.

Perbedaan itu tidak selalu tampak dalam slip gaji. Pengaruhnya baru terasa setelah waktu berjalan, ketika satu keluarga mulai mengumpulkan aset berikutnya sementara keluarga lain baru menyelesaikan aset pertamanya.

Di Bali yang tanahnya terus bertambah mahal, kesejahteraan kelas menengah akhirnya tidak hanya ditentukan oleh berapa besar pendapatan yang masuk setiap bulan. Cara sebuah keluarga memperoleh tempat untuk tinggal ikut menentukan seberapa jauh pendapatan itu dapat membawa mereka ke masa depan. (*)

Menot Sukadana