Jebakan Sewa Panjang Mengunci Ruang Bali

PINTU GERBANG kayu ulin setinggi tiga meter itu merapat kaku. Mematung menghadap pagar, I Wayan Sudira—nama samaran seorang krama yang memilih menyembunyikan getirnya—menggenggam sebutir canang sari basah. Asap dupa cendana mengepul tipis dari sela jemari, tersapu embusan angin asin pesisir Pantai Pererenan, Badung. Sepuluh tahun silam, hamparan sawah warisan leluhur seluas 25 are membentang persis melintasi tapak batas tersebut. Saluran subak mengalirkan air jernih, mematangkan bulir gabah dua kali setiap tahun. Kini, bentang ruang yang sama menyuguhkan pemandangan kontras: tiga unit vila megah memagari kolam renang pribadi berubin toska.

Lelaki itu meletakkan persembahan bunganya beralaskan paving sempit trotoar luar, tepat sebelah pipa pembuangan limbah. Langkah kakinya tertahan; aturan melarangnya melangkah melewati batas tanpa izin satpam berseragam safari. Lembaran sertifikat Hak Milik simpanan lemari rumahnya memang masih memuat nama sah Wayan menurut hukum agraria negara, namun kendali fisik serta daulat ruang atas tanah leluhur itu telah resmi tanggal.

“Dulu ada pelinggih kecil di sudut kaja-kangin sawah. Waktu tanda tangan kontrak di kantor notaris, penyewa berjanji tempat persembahyangan itu tidak akan diusik. Nyatanya sekarang dibongkar, dijadikan tempat jemur pakaian tamu bule,” bisik Wayan lirih.

Wayan adalah cerminan dari ratusan krama di pesisir selatan Bali yang tergiur oleh ilusi likuiditas di meja notaris. Pada 2016, seorang perantara properti menyodorkan draf perjanjian sewa jangka panjang (leasehold) berdurasi 30 tahun dengan nilai Rp20 juta per are per tahun, dibayar tunai di muka. Bagi seorang petani yang hasil bersih panen gabahnya jarang menyentuh belasan juta per musim, kucuran dana miliaran rupiah dalam sekejap mata tampak laksana anugerah dewata.

Tragedinya, likuiditas itu lekas menguap. Uang sewa terbagi ke saudara-saudara sekandung, terserap untuk membiayai upacara ngaben massal, merenovasi rumah keluarga, dan membeli kendaraan bermotor yang nilainya terdepresiasi saban tahun.

Kini, satu dasawarsa berselang, anak bungsu Wayan yang bekerja sebagai juru masak hotel bergaji upah minimum bersiap membangun keluarga. Saat itulah kenyataan pahit menghantam: tidak ada lagi sejengkal tanah tersisa di desanya untuk mendirikan pekarangan sendiri. Membeli tanah di sekitar sudah mustahil karena harga pasar meroket hingga ratusan juta per are, sementara menyewa lahan pun tak sanggup karena pemilik di sekitar menuntut pembayaran di muka puluhan tahun. Di atas kertas mereka adalah pemilik tanah pusaka, namun di dunia nyata, anak keturunannya terlempar menjadi pengontrak di kamar sempit perbatasan kabupaten.

Apa yang dialami keluarga Wayan menelanjangi kerapuhan benteng hukum agraria nasional. Di atas kertas, Pasal 21 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960 berdiri kokoh laksana benteng: hanya warga negara Indonesia yang berhak memegang Hak Milik atas tanah. Orang asing dan korporasi transnasional diharamkan menancapkan kuku kepemilikan mutlak di atas tanah pertiwi.

Namun, di hadapan hukum perdata yang mengagungkan asas kebebasan berkontrak, benteng tersebut jebol melalui pintu belakang bernama leasehold. Tanpa perlu membeli sejengkal tanah pun, pemodal global berhasil mengunci ribuan hektare ruang paling strategis di Bali lewat kontrak sewa 25 hingga 30 tahun, lengkap dengan klausul prioritas perpanjangan otomatis dan hak untuk menyewakan kembali (sub-lease) kepada pihak ketiga tanpa persetujuan pemilik tanah asal.

Kedaulatan hukum yang kerap dibanggakan birokrasi pertanahan berubah menjadi kedaulatan semu. Sertifikat tanah tetap di tangan anak bangsa, tetapi fungsi ruang, surplus ekonomi, dan hak akses atas tanah berpindah ke tangan pemilik modal.

Secara ekonomi politik, fenomena ini mengonfirmasi peringatan Karl Polanyi dalam karya klasiknya, The Great Transformation. Polanyi mengingatkan bahaya fatal ketika tanah diperlakukan sebagai komoditas fiktif (fictitious commodity). Tanah pada hakikatnya adalah bagian tak terpisahkan dari alam dan tatanan kebudayaan manusia, bukan barang dagangan yang diproduksi murni demi spekulasi pasar. Ketika mekanisme pasar bebas dibiarkan mencabut tanah dari fungsi sosial dan spiritualnya, tatanan masyarakat tempatan pasti mengalami dislokasi dan keruntuhan.

Di Bali, komodifikasi tanah berlangsung begitu telanjang demi melayani nafsu akumulasi kapital pariwisata. Geografer kritis David Harvey menyebut proses ini sebagai bagian dari spatial fix dan accumulation by dispossession—akumulasi modal melalui perampasan ruang hidup. Ketika likuiditas kapital di negara-negara maju mengalami kejenuhan, dana tersebut dialirkan ke kantong-kantong eksotis belahan bumi selatan. Sawah, tegalan, dan permukiman lokal di pesisir Badung, Gianyar, hingga Tabanan diserap untuk diubah menjadi komoditas sewa berstandar valuta asing.

Ledakan pasar sewa komersial ini memicu anomali keterjangkauan papan yang sangat mengerikan. Berdasarkan riset Jurnalisme Data Harian Kompas perihal krisis hunian nasional, kawasan metropolitan Denpasar dan sekitarnya (Sarbagita) mencatatkan jurang keterjangkauan paling tajam di seluruh Indonesia—bahkan jauh melampaui kondisi di Jabodetabek.

Dengan rata-rata Upah Minimum Kabupaten/Kota (UMK) di kawasan metropolitan Bali yang berada di kisaran Rp3,54 juta per bulan atau Rp42,5 juta per tahun, daya beli pekerja lokal berada pada titik nadir. Menggunakan standar internasional Price-to-Income Ratio (PIR) dengan ambang toleransi enam kali lipat pendapatan kotor tahunan (PIR 6), harga rumah yang masih masuk akal bagi seorang pekerja berpenghasilan upah minimum di Denpasar dan sekitarnya maksimal berada di angka Rp254,6 juta.

Kenyataan di lapangan berbicara lain. Dari 5.784 unit rumah dua kamar tidur yang ditawarkan di lokapasar properti, hanya ada 5 unit yang harganya berada di bawah batas tersebut. Proporsinya hanya 0,1 persen. Bandingkan dengan Surabaya yang masih mencatat angka 2,3 persen.

Dengan median harga rumah tapak di Denpasar dan Badung yang telah melesat di atas Rp1,6 miliar hingga Rp2 miliar, seorang pekerja lokal membutuhkan seluruh gajinya selama 25 hingga 35 tahun tanpa makan dan minum hanya untuk menebus satu unit hunian sederhana. Kepemilikan rumah pribadi bagi krama muda berupah standar bukan lagi sekadar tantangan ekonomi, melainkan kemustahilan struktural.

Krisis ini kian tak berujung karena durasi sewa yang disepakati di meja notaris tidak pernah dihitung secara manusiawi. Bagi seorang ekspatriat atau korporasi penanaman modal, rentang waktu 30 tahun hanyalah angka depresiasi pembukuan dan masa pengembalian modal investasi. Namun, bagi siklus hidup manusia, 30 tahun adalah rentang satu generasi utuh.

Tiga dekade adalah waktu yang membentang dari saat seorang anak lahir, menempuh pendidikan, bekerja, membangun keluarga, hingga rambutnya memutih. Ketika sebidang tanah dikunci oleh akta sewa selama 30 tahun, generasi muda yang tumbuh di era tersebut praktis kehilangan hak atas ruang hidupnya sepanjang masa usia produktif. Seorang pemuda berusia 25 tahun yang hari ini ingin membangun rumah di tanah leluhurnya harus menunggu hingga usianya menginjak 55 tahun agar masa sewa berakhir—itu pun jika hak opsi perpanjangan tidak dieksekusi oleh penyewa yang modalnya telah berlipat ganda.

Pakar hukum adat Universitas Udayana, mendiang Prof. Wayan P. Windia, semasa hidupnya kerap mengingatkan bahwa pelepasan penguasaan tanah demi kenikmatan uang tunai sesaat adalah lonceng kematian bagi kedaulatan agraria Bali. Nilai lebih ekonomi (surplus value) dari vila-vila sewa jangka panjang mengalir deras ke rekening-rekening perbankan di luar negeri atau Jakarta. Sementara itu, pemilik lahan yang namanya masih tertera pada lembar sertifikat terdegradasi menjadi penonton di luar pagar, atau terserap kembali ke tanah leluhurnya sendiri sebagai tenaga kerja berupah murah: tukang kebun, pembersih kolam renang, dan penjaga malam.

Di kota-kota megapolitan lain, kelangkaan lahan hunian disiasati dengan pembangunan menara rumah susun atau apartemen rakyat berkepadatan tinggi di pusat kota. Namun, di Bali, opsi tersebut terkunci rapat oleh regulasi dan tatanan kultural.

Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Bali secara ketat membatasi tinggi bangunan maksimal setinggi pohon kelapa atau 15 meter, setara dengan empat lantai. Pembatasan ini lahir dari filosofi menjaga kesucian lanskap dan keselarasan pura. Akibatnya, pengembang perumahan tidak dapat membangun hunian vertikal masif puluhan lantai guna menekan biaya pengadaan tanah per unit.

Di luar batasan fisik, ada benturan filosofis yang jauh lebih mendasar. Bagi masyarakat Hindu Bali, rumah bukan sekadar atap pelindung fisik, melainkan mandala spiritual yang terikat oleh kosmologi arsitektur Asta Kosala Kosali. Di dalam batas pekarangan rumah, wajib berdiri sanggah atau pemerajan di sudut suci timur laut (kaja-kangin) sebagai tempat sembahyang leluhur. Rumah juga harus menyediakan halaman terbuka (natah) dan bale adat untuk melangsungkan tahapan upacara daur hidup (manusa yadnya) hingga prosesi persemayaman jenazah sebelum upacara ngaben.

Kotak-kotak rumah susun vertikal modern mustahil mewadahi kompleksitas ritual ini. Di mana seorang krama menempatkan pelinggih rong tiga jika di atas kepalanya terdapat lantai kamar milik orang lain? Bagaimana prosesi memandikan jenazah dapat dilangsungkan di lorong sempit gedung apartemen sewa? Benturan kultural ini membuat solusi vertikal ala kota-kota barat atau Jakarta selalu mentok ketika berhadapan dengan denyut hidup krama Bali.

Ketiadaan alternatif hunian di pusat kegiatan ekonomi memaksa ribuan krama muda melakukan eksodus harian ke wilayah penyangga. Kantong-kantong permukiman subsidi baru merayap ke arah barat di Kediri dan Kerambitan, Kabupaten Tabanan, atau ke timur di Blahbatuh dan Sukawati, Kabupaten Gianyar.

Pakar perumahan dan permukiman Institut Teknologi Bandung, Mohammad Jehansyah Siregar, menilai telah terjadi kegagalan fatal penataan perkotaan ketika pengadaan hunian diserahkan sepenuhnya ke mekanisme pasar bebas. Akibatnya timbul fenomena pemekaran kota tak terkendali (urban sprawl) yang memindahkan krisis harga rumah menjadi krisis ongkos mobilitas.

Pekerja muda yang terlempar ke Tabanan atau Gianyar harus membayar murahnya harga rumah dengan beban perjalanan harian yang sangat berat. Berbeda dengan pekerja komuter di Jabodetabek yang masih ditopang oleh jaringan rel KRL Commuter Line atau jalur bus Transjakarta, Bali sama sekali tidak memiliki infrastruktur transportasi publik massal yang andal. Koridor aglomerasi Sarbagita nyaris seratus persen bertumpu pada kendaraan pribadi roda dua.

Setiap pagi dan petang, jalan arteri Tabanan–Denpasar dan Gianyar–Denpasar berubah menjadi jalur yang menguras fisik. Ribuan sepeda motor pekerja hotel dan restoran beradu ruang dengan truk logistik berat dan bus pariwisata. Menempuh jarak 30 hingga 50 kilometer setiap hari di tengah kepulan debu dan risiko kecelakaan jalan raya menuntut waktu tempuh dua hingga tiga jam pergi-pulang.

Waktu produktif dan penghasilan pekerja tersedot habis oleh konsumsi bahan bakar, suku cadang, dan kelelahan fisik kronis. Inilah bentuk kemiskinan baru yang luput dari statistik formal: kemiskinan waktu (time poverty).

Dampak paling berbahaya dari krisis ini sesungguhnya bukan sekadar kerugian nominal rupiah, melainkan ancaman terdisrupsinya struktur adat dari dalam. Kohesi sosial masyarakat Bali berakar pada keterlibatan fisik warga di dalam banjar adat. Setiap krama terikat oleh kewajiban komunal untuk hadir secara langsung (ngayah) dalam kegiatan suka maupun duka di lingkungan desanya.

Ketika seorang krama terpaksa tinggal puluhan kilometer jauhnya dari banjar asalnya, jarak geografis dan kelelahan fisik di jalan raya membuat partisipasi adat tersebut kian mustahil dipenuhi. Banyak generasi muda akhirnya memilih jalan pintas: membayar denda absensi adat (dedosan).

Hubungan sosial yang berakar pada persaudaraan komunal perlahan tereduksi menjadi sekadar transaksi finansial. Generasi krama muda mengalami keterasingan rohani, tercerabut dari dinamika banjar, dan kehilangan kontak harian dengan tradisi kebersamaan leluhur. Jika proses penggusuran senyap ini terus dibiarkan tanpa kendali, modal sosial yang selama berabad-abad menjadi benteng pertahanan kebudayaan Bali akan keropos dari akarnya.

Pemerintah daerah bersama pemangku kebijakan adat tidak boleh terus berlindung di balik dalih kedaulatan formal sertifikat hak milik. Menyelamatkan ruang hidup generasi penerus Bali membutuhkan terobosan hukum yang berani dan terukur.

Langkah pertama adalah memberlakukan instrumen fiskal disinsentif untuk mengerem perburuan lahan spekulatif. Bali dapat mencontoh kebijakan Empty Homes Tax di Vancouver, Kanada, yang mengenakan pajak tinggi atas properti kosong, atau aturan Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD) di Singapura yang memungut pajak puluhan persen atas pembelian properti oleh investor non-residen. Di Bali, pajak daerah progresif harus dikenakan terhadap penguasaan tanah sewa komersial berskala luas guna menekan maraknya alih fungsi lahan sawah produktif yang semata-mata dibeli untuk instrumen investasi pasif.

Langkah kedua adalah merevitalisasi peran tanah ulayat desa adat. Bali memiliki cadangan tanah komunal yang kuat, seperti tanah ayahan desa (tanah bukti/PKD) atau tanah laba pura, yang secara hukum adat tidak boleh diperjualbelikan kepada pihak luar. Pemerintah daerah semestinya menjalin kolaborasi resmi dengan desa-desa adat untuk membangun kawasan permukiman krama terpadu di atas tanah-tanah komunal tersebut.

Dengan skema hak pakai jangka panjang yang disubsidi dan dilindungi hukum adat, krama muda berpenghasilan rendah dapat mendirikan rumah tinggal yang layak dan tetap terhubung dengan ruang spiritual banjar, tanpa dibayangi ketakutan akan penggusuran modal swasta. Model permukiman komunal berbasis adat ini sekaligus menjadi jawaban atas kebuntuan konsep rumah susun vertikal yang asing bagi kosmologi arsitektur Bali.

Terakhir, pembangunan sistem transportasi massal di koridor aglomerasi Sarbagita harus ditempatkan sebagai proyek darurat perlindungan warga. Membangun jalur transit cepat yang menghubungkan simpul-simpul permukiman pekerja di Tabanan dan Gianyar menuju pusat-pusat kerja di Denpasar dan Badung adalah kewajiban mutlak negara untuk membebaskan generasi produktif dari jeratan risiko jalan raya.

Malam telah turun di Pererenan. Dari balik tembok vila megah di bekas sawah milik Wayan Sudira, sayup-sayup terdengar denting gelas beradu dan tawa riang wisatawan asing yang tengah menikmati liburan tropis. Di luar gerbang, dupa cendana di atas canang sari Wayan telah padam menjadi abu hitam, tersapu debu jalanan yang dilindas ban kendaraan proyek.

Wayan telah menaiki motor bebek tuanya, melaju perlahan menyusuri kegelapan menuju bilik sewaan di pinggiran kota. Di dalam lemari rumahnya, selembar sertifikat berlambang garuda masih bertuliskan namanya sebagai pemilik sah tanah pusaka. Namun, di bawah langit Bali malam ini, kedaulatan itu hanyalah dongeng pengantar tidur bagi generasi yang telah kehilangan tanah airnya sendiri. (*)

Menot Sukadana